建筑装饰：《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）点评-城市更新“十五五”规划发布存量提质打开投资空间

　　《城市更新“十五五”规划》印发，存量提质有望打开万亿级投资空间。2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务和政策举措。规划提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效；到2035年，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。我们认为，此次规划从中长期维度明确城市更新推进方向，标志着城市建设重心进一步由增量扩张转向存量提质，后续围绕住房品质提升、基础设施补短板、公共服务完善、产业空间盘活、绿色低碳转型和智慧治理升级等领域，相关投资有望在“十五五”期间持续释放。

　　量化任务进一步明确，居住安居、地下管网、完整社区和空间活化构成核心工程抓手。规划提出，未来五年改造城镇危旧房约50万套（间）、完成11.5万个老旧小区改造、完成4000个城中村改造；地下管网方面，改造供水、燃气、排水、污水、供热管网分别为17.5、20、17.5、10、12万公里；同时改造提升1500个老旧街区、老旧厂区，并推进完整社区、“好房子”、装配式装修、绿色建材、数字家庭等建设。我们认为，上述任务并非单纯扩大工程量，而是将城市更新拆解为三类更具落地性的需求：一是危旧房、老旧小区和城中村改造对应的居住安全与品质提升；二是地下管网更新对应的城市生命线安全和韧性补短板；三是老旧街区厂区、完整社区和“好房子”建设对应的存量空间再利用与消费场景重构。据央视报道，未来五年城市更新投资总额至少15万亿元，其中地下管网改造约5万亿元，建筑施工、管网修复、装饰装修、绿色建材、智慧住建及城市运营等环节有望受益。

　　投融资机制进一步完善，REITs和资产证券化有望拓宽城市更新资金来源。规划提出“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，一方面，允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金；另一方面，引导金融机构按照市场化、法治化原则为城市更新项目提供金融服务，并强调“不得新增地方政府隐性债务”。在社会资本参与方面，规划明确：“积极吸引社会资本参与。推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。”我们认为，此次规划从财政资金、金融机构和资本市场三方面完善城市更新投融资支持体系，其中将“REITs”和“资产证券化产品”并列提出，意味着城市更新项目有望通过资本市场进一步拓宽融资渠道。对于具有稳定现金流的城市更新资产，公募REITs、ABS等工具有助于盘活存量资产、引导社会资本参与，并推动形成政府引导、市场运作、公众可投的资金循环机制。

　　投资建议：关注城市更新主线下具备综合承接能力的建筑央国企及细分龙头。我们认为，城市更新涉及老旧小区、城中村、地下管网、完整社区、老旧街区厂区改造等多类工程。建议关注具备城市更新综合服务能力和项目承接优势的建筑央国企，如中国建筑、中国交建、中国中铁、中国铁建等；同时关注区域城市更新资源较强的地方建企，如上海建工、隧道股份等；细分方向可关注地下管网检测修复、非开挖修复、建筑节能、装饰装修及智慧城市相关企业，如誉帆科技。

　　风险提示：政策落地不及预期；地方资金及项目推进不及预期；社会资本参与及投融资工具落地不及预期。